Mietrecht: Unklare Abgeltungsklausel kann unwirksam sein!

Haben sich Mieter und Vermieter erst einmal dazu entschlossen, ein Mietverhältnis zu beenden, rücken häufig Fragen rund um Schönheitsreparaturen in den Vordergrund. Welche Verpflichtungen treffen den Mieter, was kann der Vermieter gegebenenfalls vom Mieter anlässlich dessen Auszuges verlangen?

Es ist daher kaum verwunderlich, dass Streitfälle rund um die Thematik "Schönheitrsreparaturen" auch in der Rechtssprechung des BGH einen breiten Raum einnehmen.

Mit Urteil vom 05.03.08 hat der Bundesgerichtshof nun ein weiteres für Vermieter wie auch MIeter gleichsam bedeutsames Urteil gefällt.

Streitgegenstand war eine formularmäßige Vertragsklausel, wonach der Mieter bei seinem Auszug verpflichtet war, "aufgelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen".

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass diese Formulierung gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 I 2 BGB verstößt, da sie nicht ausreichend klar und verständlich ist. So sind aufgrund der Formulierung die sich ergebenden Rechtsfolgen nicht hinreichend bestimmt, so dass ein Mieter kaum in der Lage sein wird, diese ohne fremde Hilfe zweifelsfrei zu bestimmen. Insbesondere sind Anknüpfungspunkt und Höhe der "Entschädigung" sowie die Bestimmung eines "Renovierungsintervalles" nicht bestimmt. Dies muss jedoch konkret angegeben werden, um Zweifel hinsichtlich der Bedeutung der Klausel und der Berechnung der Entschädigung zu beseitigen.

Da dies nicht der Fall war, erklärte der BGH die Klausel für unwirksam. Der Vermieter musste daher auf eine Entschädigung für die unstreitig vorhandene Abnutzung der Wohnung verzichten. Dass ähnliche Klauseln in der Vergangenheit auch bereits für wirksam erachtet wurden, half ihm nichts. Ein Vertrauensschutz - so der BGH  - seit dem Vermieter grundsätzlich nicht zu gewähren.

Urteil des BGH vom 05.03.2008 (Az.: VIII ZR 95/07)


Praxistip:

Abgeltungsklauseln sind in Mietverträgen häufig anzutreffen und sollen dem Vermieter einen Ersatz für die durch den Mieter herbeigeführte vertragsgemäße Abnutzung der Mietwohnung gewähren. Solche Klauseln sind im Grundsatz wirksam. Wie obiges Urteil des BGH zeigt, sind jedoch für eine wirksame Vereinbarung, einige Klippen zu umschiffen. Vermieter sollten daher bei Vertragsschluss auf eine geeignete Formulierung achten. Mietern ist zu raten, vor einer Zahlung an den Vermieter die vertragliche Klausel eingehend zu überprüfen.

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von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller

Stand: 26.05.08

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